空き家と不動産特定共同事業法の規制緩和はどう関係しそうか?

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「不動産特定共同事業法」というものがあり、その「規制緩和」について調べてみました。結論からいえば、空き家を借り受けて再生するみたいな事業、クラウドファンディング事業などがやりやすくなるといえそうです。

不動産特定共同事業法の改正案

国交省が2017年で改正案を考えているようです。空き家 小口資金で再生 国交省、事業参入要件を緩和で、少し古いですが書かれています。不動産特定共同事業法では最低資本金が1億円でそのハードルが高いので、それらを1000万円に。対面での書面等でなく、ネット契約、おそらくメールに書類をつけてということだと思うのですがそれでも契約出来るようにするなどという改正案です。

これによって、空き家を活用して何か事業を行い、かつ色々な人から資金を集めて行いたい場合などスムーズな印象です。投資家というよりもクラウドファンディングであれば出資者かなと思いますが、投資家立場から考えると、資本金というよりも、地元の会社やまちづくり会社というものがビジネスに長けている印象は薄いでしょう。だからこそ、投資というより出資して、返ってこなくてもいいかなという人も多そうです。投資意識で行く場合は、元本保証などは出来ないわけですが、リターンを見込めるような事業を行えるか。まさに仕組みは面白いが、実際にやるとすると大変なことになるかなという印象もあります。が、くどいですが仕組みは面白そうですね。

国交省の懇談会での報告書を見てみる

不動産投資市場政策懇談会 報告書をとりまとめでは、3つのポイントが書かれています。1つ目は、小規模不動産特定共同事業に係る特例の創設。要は小さい不動産に、地域の不動産事業者等が関われるためにです。ここで「空き家・空き店舗再生・活用事業」を想定しているため、「あーあそこの空き店舗とか空き家とかうまくみんなでお金出し合って直せたら、みんな喜ぶし」というところに対応が出来るかなというところです。

2つ目は、クラウドファンディング対応ですが、投資型クラウドファンディングとあるので、寄附型とかクラウドファンディングの種類をしっかりとしらないとスルーしそうですね。インターネットを通じてクラウドファンディングも使えますよ、契約も出来ますよということですね。

3つ目は、良質な不動産ストックの形成推進は別にここだけでなく国交省が中古市場マーケットを増やすとかそういう方針があったはず、なのでそういう流れかもしれませんし、単に不動産特定共同事業の改正だけで他の法律や制度がボトルネックにならないようにという感じかなと思います。

不動産特定共同事業法で、地元で面白いものができそうか?

不動産特定共同事業法の規制緩和では、不動産特定共同事業の成立について書かれていて参考に成ります。

 「不動産特定共同事業法」に基づく商品は、不動産会社等の専門家が事業主体となって現物不動産取引により運用を行い、出資した投資家に収益の分配を行う仕組みです。昭和62年からこういった商品の供給が始まりましたが、バブル経済崩壊後、業者が倒産したことなどにより投資家に被害をもたらすケースが続出しました。このため、投資家保護を目的として平成7年に施行されたのが「不動産特定共同事業法(不特法)」です。

(同上より引用)

ここでいう投資家保護というのは言い回しが分かりづらいですが、要は投資家を守るということですね。そこで、一定の許可条件として、資本金が1億円以上とか、そういったルールが作られたということのようです。記事の最後には、面白いアイデアの期待で締められています。

不動産特定共同事業という“仕組み”を整えることにより投資資金が流れ込む環境を整えれば、まちおこしのきっかけにもなりそうです。当然、収益性はシビアに判断する必要があるでしょうが、各地方には志ある不動産業者が存在することも事実です。こういった仕組みを使ったご当地?商品が全国各地で広がっていくことを期待したいと思います。

(同上より引用)

確かに地域の不動産事業者は地域のため経営したり、地元の人があるから成立しているといえます。地域のお店も会社も全部そうですが。志を持った不動産会社がユニークな物件活用や出資の仕組みを入れると面白そうですね。例えば短絡的には、地域名産が投資でもらえる=地域の人は観光に来た友人へのお土産とか、ふるさと納税みたいに特典欲しさニーズも根強く生まれそうです。また地域名産を改善してそれが売れたらさらにリターンがもらえるとか、地域で回せるなどの誰もが参加しやすいアイデアがあっても面白そうですね。

おわりに

法律の改正も本当に色々な法律があり、かつ改正となっていくと時代に応じたものにしていく必要があり、面白いところですね。法案成立は少し先ですが、空き家特措法のような危険空き家対応でなく、積極活用みたいな部分で知恵が試されている気がして今後に期待ですね。

 

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