空き家リフォームが解決策になるのは稀

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人が住んでいた家が空き家になり2年もすると、リフォームしないと住めないほど劣化します。空き家をリフォームすれば良いというシンプルなアイデアは悪くないですが、それだけで何か活用出来ると考えるのは早計といえそうです。今回は空き家をリフォームしていく場合について考えてみます。

空き家を単純にリフォームしても解決しづらい

人に貸す場合でも、新築に近い状態にまでリフォームする必要はないと思いますが、湿気・害虫などの被害が大きく、また風呂・トイレ・キッチン等の水回りを整備するだけでも、相当な費用がかかることになります。リホーム業者に費用を見積もって貰うと数年分の家賃に相当する金額となることも多いです。リフォームしたと言っても、リフォーム後の物件で高い家賃が取れるわけでもありません。

空き家になった戸建住宅が賃貸されるのは、不動産の活用としては極めて望ましい方法ではありますが、必ずしも貸す側にとっては経済合理性のある方法とはならないと考えられます。

リフォームするには、良い借り手が見つかり、借り手のライフスタイルに合ったリフォームをするのが理想ですが、このような条件が揃うケースは稀です。衣食住の中でも不動産は、売り手と買い手又は借り手と貸し手のニーズをマッチングさせることが最も難しいものの一つだからです。

取引事例から言えるのは、買い手ニーズは多様

市場の取引事例には、空き家に限らず直前まで住んでいて、中古住宅付きの物件として売買されたにも関わらず、建物が取り壊されていることが多いです。更地価格から建物取り壊し費用を控除して売買されたケースや建物を取り壊して更地化して売買するケースも多く、買い手のニーズは多様で、売り手がリフォームするインセンティブがありません。

自らが居住をし続ける目的の建物をリフォームする場合と異なり、空き家や自ら居住するつもりがない建物をリフォームするメリットが小さいのです。結果空き家のまま放置されることになります。

個人が中心となる現実の不動産市場では、空き家をリフォームする経済合理性が見当たらないため、地域や地方公共団体が何らかの「補助的な政策」や「空き家に対する対策」を打ち出さないと解決しません。

おわりに

では空き家所有者個人は何をすべきでしょうか。“私のルーツはこの家から始まった”というノスタルジーに浸ることも大切であるが、空き家になった後の対応を事前に考えておく必要があるといえます。

親が認知症になり、施設に入所し、住む家が空き家になります。長期的(相続するまで)に処分等ができなくなります。家族が遠隔地にいる場合には、風を通すこともできません。劣化が進み取り壊ししか方法がなくなります。計画を立ててもその通りに行かないことも多いです。それでも家族が話し合うことにより、相続(争続)を避けることができるかもしれません。

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