空き家対策は早めの選択肢でリスクを最小限にする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

空き家を所有する、または相続等で家をもらうなどの場合、それらのイベントが起きてから考えるのではなく、起きる前に考えておくのが筋がいいといえそうです。

空き家を持ったらどうしたらいいか。選択肢はそこまで多くなく、売る、貸す、管理する、住むなどです。もちろんどれが最善かは所有者の意志や意図によるので、ケースバイケースなのですが、これらそれぞれの選択肢について検討しておくことが大事となりそうです。

空き家は安く借りられない

R25でこんな記事がありました。

この記事タイトルの答えは、「本当ではない」となりそうです。つまり、空き家だから安く借りられるというのは素人考えであり、冷静に考えていくと難しいというのが通説となりそうです。

記事の最後に、直接大家と交渉してDIYなどというくだりがありますが、こんなことをする人は相当思いがあるわけで、なかなかいないでしょう。多くの人は「空き家ないなら、まあいいか」となって、積極的に探すことはしません。また大家側も積極的に借りて欲しいという情報を出しづらいですし(そういうサービスが整っていない、あってもそれらを見る人が少ない)マッチングというのが難しいところでもあります。

空き家自体は価値が低くなっていくわけですが、では住めるレベルになると人の手が入るので結果的に相応の価格となってしまう。ジレンマのようですが、ここを解消できないと空き家は増え続けていくわけですね。

空き家対策の選択肢、4つのパターン

不動産コンサルタントの長嶋さんの記事がよくまとまっています。こちらにある4つのパターンが基本的な選択肢となりそうです。

1つ目が、売るです。売るをおすすめしているのは、地価が下がっていく状況なので、まず高く売れないということです。人口も減りますし、そもそも狭い日本ですが土地が余っていくのが大きな流れとなるわけです。だからこそ今が売り時となるわけですね。

とりわけ団塊の世代が多く住む都市郊外地域などでは、3%以上も下落し続けるとの予測もあります。特段利用する予定がないのなら、できるだけ早期に売却に向けて動くのがよいでしょう。売値は「今」が一番高いと思ってください。(同サイトより引用、以下同様)

私の実家も、典型的な都市郊外地域です。それでも戸建て分譲住宅が売られたり、家が建っているわけです。家を買う、借りるなどは個人の考え方ですが、買ったものが資産になる時代は終わっているので、20年後、30年後どうなるかを考えて買う人まではいないのかもしれません。

2つ目が、貸すです。貸すが成立するのは、駅近とか物件的に良い、回りやすいところになっていくと思います。郊外地域でも駅近ならいいですが、少し遠い(徒歩20分とか)、戸建て物件だとファミリーでないと借りづらいなどで借り手を探すのが難しそうです。長嶋さんは、リフォームをした場合などで、どれくらいで回収できるか、家賃下落リスクなども考慮して考えるべきといっています。その通りですね。

たとえば150万円のリフォームを施した場合、家賃8万円なら年間家賃収入96万円と、1年半程度で投資額を回収できる計算です。ここには賃貸管理料(家賃の5%程度)、マンションなら管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いなどは含まれていません。

3つ目が、管理するです。言い方は悪いですが、売るとか、貸すが出来ない場合、先延ばしとなります。先延ばしが悪いわけではないですが、将来利用することが確定しているなら良い選択ですが、そうでないなら、「いつかは来ない」ので、違う選択肢を考えた方が良さそうです。

管理することで何か価値が上がることはありません。例えば管理されているから借り手が付くとかではないでしょう。それは賃貸であれば当然の条件だからです。よって、管理する選択肢を選ぶなら、管理後、つまりそれは次の選択肢をどうするかも考えることとなります。

4つ目が、住むです。良い解決策と一瞬思うかもしれませんが、あまり解決になってないこともあります。例えば、そこに住む人が引っ越し、移住するとそこも空き家になるからです。笑えない話ですが、人の数より建物が多いなら必ず空き家が生まれます。

自分が年老いて終の棲家である、という考え方も良いと思います。ただあえて若い人や子どもらが住むかというとまず住まないとは思います。これらは親族や家族等の関係だったり、考え方にもよります。

長嶋さんは、最後に早く結論や意志決定をすべきといっています。管理するは痛みを減らす意味で悪くないですが、売るのか、住んでしまうのかなど、考えるのを億劫にせずに、考えていくことという結論になります。

いずれにしても大事なのは「空き家をどうするか、早めに意思決定すること」です。なんとなく意思決定を先延ばしにしたまま放置するというのが一番良くないパターン。家屋は傷むし、地価は下がっていくのですから。いくつかの選択肢の中から自身やご家族にとっての最適解を見つけてください。

 

空き家を処分した個人のブログが参考になる

実際のケースということで、個人ブログはやはり参考になる。信憑性とかそういうことよりも、多くの個人が体験するであろうことを記録としてまとめてくれると、同じケースに該当しなくても参考にはなるわけですね。

 

こちらのブログは、結局購入時の10分の1になったが、仲介業者がいうような更地で200万かけて売れないというような自分が丸損のリスクを減らして、現況、つまりそのまま建物で買うということで決着が付いた模様。

交渉が大変で、道路に面してなかったという話もあり、実際に公図などどうなっているかを調べる必要がある(道路に面してない家があるのは、昔はそういう時代であって、今は法律があって道路に面してないと家は建てられないということですね)わけですね。

もちろん両親が半世紀住んだ、または自分が育った家は愛着もあります。ですが、それが放置やどうしようもないといって諦める理由になる時代もなくなってきそうです。忍び寄る地価下落、売れない家の連鎖は自らの意志決定で進めていくしかなさそうです。

他にもたくさんの個人ブログがあると思います。情報をかき集め、また裏を取ったり、いくつも見積をしたりと行動をしていくことでリスクを減らしていきたいですね。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

RSSでもご購読できます。