古い家、築古物件の空き家所有者に朗報。全国古家再生推進協議会は築古物件を再生するスペシャリスト。

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特定空き家という空き家はかなり少ないわけですが、とはいっても所有している空き家が相当古い物件で(築40年以上、戸建て)、さらに立地が悪い、または道路に接していないため再建築不可。そんな場合はどうしたらいいのでしょうか。

今回は、一般社団法人 全国古家再生推進協議会(以下、全古協)での古家再生成功事例について調べてみました。

古い家を活用する

中古物件をお持ちの方へでは、空き家所有者向けの話になりますが、活用事例が紹介されています。その事例は、親から相続した物件で、再建築不可だったようです。築年数も45年と古く、ただ立地的には賃貸需要があったようです。

初期投資としては、リフォームを200万円で行い、家賃6万、募集40日で入居。年間72万円なので、72/200=0.36=36%が利回りとなります。もちろん、これには全古協への手数料等は含まれていないでしょうし、また管理費等なども入ってないはずですので、あくまで表面利回りとなります。

ポイントは、この方が相談された不動産業者では対応が出来なかったことでしょう。また大手不動産業者では、リフォームしてかつ自己使用という案しか出せなかったわけです。それを見捨てるのが彼らのビジネスですが、逆にそういう物件を対象とするのが全古協なわけです。

選択肢としてこの取り組みは面白いと思います。

他の改修事例を見てみる

他の改修事例を見てみましょう。

築年数は書いてありませんが、扱っている物件アーおそらく築40年以上だと考えられます。山頂付近の最悪条件。。それがなんと!リフォーム後2ヶ月で入居者決定!!20代Nさんの決断は!?では、山頂付近の築古物件の成功事例です。大家さんが住み替えというニーズにより売却した例です。

相続した重度のボロ状態の空き家を価値ある物件にリフォーム!では、相続したものの2年放置でボロボロになっていた物件です。こちらも古い物件といえそうですね。お風呂なども今ではなかなか見ない形ですね。

築50年のテラスを白を基準にリフォームでは、築50年です。くみ取り式はさすがにつらいですね。5年間放置状態なのを成功させています。外壁から特徴を出して価値のある物件に!も、築古物件の改修例です。面白いのはそれぞれにコンセプトがあるということですね。

古家を売るといくらで売れそうか?

古家を売買する場合は、おそらくですが100万から300万円程度に収まってくるのかなと思います。理由は簡単で、表面利回りを12%程度とすると、それ以上購入費用を使えないからですね。投資するつまり、購入者側は、初期投資=物件購入額+リフォーム額で考えるので、リフォーム200万で物件が300万だと、500万の投資が必要です。家賃5万で年間60万。60/500で0.12=12%の表面利回りとなります。これが最低基準と考えていいでしょう。つまり、物件300万は高い方ではないかという想定です。

家賃相場もおそらく4万くらいが最低で、とはいえ10万などの家賃は取りづらいのではないかなと思います。リフォームされているとはいえ、築古年というところがあり、とはいえ戸建てというニッチだが欲しい人は欲しいというところをうまく突いていると考えられます。

空き家古家オーナーとしては、100万で売るのは厳しいとなれば売らないとなります。一方でタダでも引き取って欲しいという人なら非常に魅力的な提案となりそうです。このあたりはお持ちの物件をどうしたいかを考える必要があります。

全古協が面白いのは、古い物件=築40年以上を得意としていて逆に古くない家はターゲット外となります。またマンション等でなく戸建て物件、または長屋というところも特徴的ですね。

おわりに

投資する側の視点は省きますが、空き家所有者で築40年以上でボロボロで、お手上げだという人は一度相談してみるのはいいかもしれません。現地調査は基本無料で、売買成立時の手数料という形態のようです。対応エリアは全国ではなく、都市部を中心に広がりつつあるということです。全古協のトップページ下部が対応エリアとなっているようです。

築古物件自体を専門的に扱うサービスはあまり聞いたことがありませんので取り上げてみました。例えば、リフォームも築古物件スキルが必要かもしれませんし、扱う不動産会社もその物件の賃貸ニーズを見極める必要があり、リスクが高いからなのかなと感じました。不動産に限らず、例えば中古買取売買のビジネスと、新品の売買では勝手が違うからですね。

以上何かヒントになれば幸いです。

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