戸建賃貸物件は賃貸物件の中で5%と少ない。戸建空き家を貸すのも難しいかも。

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空き家=一戸建て、空き室=マンションアパート等の共同住宅というイメージがありますが、あなたはいかがでしょうか。

今回は、仮に空き家一戸建てがある場合、一戸建て賃貸物件というものがそもそもどれくらい市場としてあるか少し調べてみました。

愛知県の空き家数などのデータ

平成25年の土地・住宅統計調査によれば、愛知県の総住宅数は約340万あり、空き家は42万あります。ここから空き家率は約12%となります。空き家数42万とありますが、このうち売却や賃貸住宅としての空き家が約28万とあるので、これらは外観は空き家なのですが、市場性があるため空き家とは言いづらいわけです。いわゆるその他の住宅が残り14万となりますね。

ホームズの愛知県戸建賃貸等データ

この14万あるだろうという(統計調査なので)ことを踏まえつつ、例えば民間賃貸住宅サービスであるホームズで一つ調べてみました。愛知県の賃貸一戸建てを探すでは、一戸建てが3,591件、マンションが36399件、アパートが28,822件とあります。つまり、戸建+集合住宅を含めて賃貸できるものは、約6.7万件となります。

先ほど、愛知県の空き家で賃貸売買等の空き家が28万とあったのに対して、約7万もあるというべきか、しかないというべきかは分かりません。割合でいえば25%の網羅率となります。もちろん、売買でなく賃貸なので、やや比較数字としては乱暴ですが、明らかに売買物件よりも賃貸物件のほうが量が多いであろうと思います。

要するに、何かしら空き家を持っていてもこういった賃貸サービスとして「お客さんが見える形」になるものは25%程度しかないといえるということです。また、一戸建てであれば、約7万のうち5%しかありません。あくまでデータとしてですが、空き家の戸建を借りたいというのはあったとしても、そもそもサービスとして認知できるところにあるのは「共同住宅」が95%なので、競争率が激しいか、またはビジネス上で見合わないというところの表れなのでしょう。

例えば効率性から考えると、あるマンションAには30戸程度あれば、2戸空いていて仮に間取りが異なる場合、案内も楽です。同じ所在地ですから。しかし戸建Aと戸建Bは離れているでしょうから、その案内だけでもやや手間です。そしてその賃料つまり家賃1か月分等の手数料が「仲介会社」の売上であれば、戸建の案内は効率的であるとはいえないと言えそうですというところです。2戸ならまだ可愛いものでしょう。これが100戸、数百戸となると、100倍単純にかかります。戸建の管理だけでも大変でしょう。

もちろん、逆に戸建賃貸専門という切り口があっても面白いわけですが、どこまでニーズがあるかの正解はないので、どういう見方をするかだけでしょう。

全国の戸建賃貸数は約16万

全国でやっと16万程度の戸建賃貸となります。全国の空き家は820万あり、確か半分程度は賃貸や売却物件だったわけですが、戸建は16万ということで、やはり5%に達しません。一方で、多くの空き家所有者アンケートではほぼ空き家所有者の多くが売却もそうですが賃貸をしたいと言っています。ですがおそらく不動産仲介会社からすると「賃貸基準」に見合ってないか、手間がかかりすぎてやりたくない(自治体の空き家バンクもその傾向が強いでしょう)というところかなと思いました。それも市場に出回らないという理由の一つでしょう。ただし、前ご紹介した家いちばで要らない家を売る。欲しい空き家を買う。のようなニッチなところでマッチングをするサービスも出てきています。今後こういった切り口が広がることを期待したいですね。

おわりに

空き家の中でも、一戸建ての空き家が市場性があるかを大手賃貸住宅検索サービスで調べてみました。他のサービスでも調べられますが、おそらく大家さんは何社か登録しているでしょうし、重複もあるでしょうから、あくまで参考程度です。正確性はそこまでなくても、そもそも網羅できる件数がそこまでしかないのであれば、例えば戸建賃貸をしたい人がどう探すかとなると、徒手空拳つまり、手当り次第探すしか実際はないかもしれません。また貸し手である空き家所有者も賃貸はしたい、が簡単に貸せないだろうという中でどう貸していくかということを考えていくのが大事かもしれません。

もちろん、戸建賃貸が少ないから借り手がいないのかどうか、それとも少ないなりに問い合わせがあるかまでは分かりません。このあたりはデータだけでなく実際に現場やヒアリングや調査を通じてみていくしかありません。

ただ一個人の空き家所有者が例えば地元の不動産業者に売買または賃貸で断られたら、どういう「データ」「市場性」「考え方」「ビジネスの仕方」があるかは全部ではなくても、ある程度聞けるときに聞けば今後の「空き家をどうするか」の戦略を立てる参考にはなると思いました。こういったデータ武装や理屈と実際の購買とは別かもしれませんが、ある程度データを持っていたほうが参考にはなるはずです。

その場合、ざっくりでいいので上のデータをおさえておけば、都道府県ごとのデータもありますし、市区町村レベルのデータもあるので、インプットしていくことは損ではなさそうです。何か参考になれば幸いです。

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