宅建法の建物売買報酬の改正(400万以下の空き家等)を調べてみた

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空き家の不動産売買において、仲介手数料の報酬額が少ないというところで、2017年12月8日に改正がされました。2018年1月1日から施行ということで調べてみました。

空き家の不動産売買報酬の改正

国交省サイトの不動産流通についてで、改正前と改正後の新旧比較表があるのでそちらを見てみます。筆者の勝手なイメージでは、報酬手数料が改正されたと思ったのですが割合が変わったわけでなく、附則として条項が追加され、その内容は現地調査費用などの費用を報酬に合算していいよというものでした。

ちなみに、報酬とは、200万円以下なら5%、200万円を超え400万以下なら4%、400万円を超えるなら3%ということです。

例えば200万円の空き家物件なら、今までは10万円が報酬最大となりますが、400万円以下の物件のため、これに調査費用等の費用を合算して最大18万円(正確には8%の消費税込みで19万4,400円)までの金額に出来ることになりました。300万円でいえば、14万円までが最大だったので、4万円プラスの幅が出来たとなります。ただし400万円以下ということで400万円の物件であれば、18万円となり改正後の最大となるため、おそらく300万円以下などの物件でなければあまり有効でないという印象です。

空き家売買の活性化に影響するかは微妙

結局、不動産業者にとっては地方の空き家物件の売買をサポートする場合、該当物件までの距離があれば交通費が通常よりかかりますし、戸建空き家を想定するとノウハウ等がなければ「調査に苦労した、そして売れないだろうということが分かった」というようなことになるのでないかと考えました。

一方で、地域や地方に根付いた会社であれば普段の業務にプラス出来るので良いかもしれませんが、売買主にとって当然報酬は低く押さえたいものですので、請求出来るからといってそのまま反映されるかは分かりません。

むしろ、法律にある低廉の空き家等というのは、家いちばなどで直接売買というところが妥当という感じもします。改めて家いちばの手数料を見ると、仲介手数料は半額で売買代金の3%+6万円が、1.5%+3万円のようです。400万以下なら、2%+1万円なので、400万円だとすると、9万円となり、確かに18万の半額となっています。

コンセプトとしては、あくまで家いちばは市場に出して価格メインというよりも、本音というところがベースなので、また違うサービスと考えたほうが当然良いでしょう。一般の不動産事業者が、空家等の低廉物件をより扱うという気になるかというとならないのではないかという感じがします。

おわりに

空き家バンク等に出てくるような価格が安い空き家物件をメインで不動産仲介業を行うことが常識的には困難です。ただ、ブックオフは綺麗な古本屋として綺麗さだけで誰でも買取が出来る(アルバイトでも)仕組みを作り展開しました。そのような非常識と言われるやり方で(とはいえ法に反しては駄目ですが)、何か違う切り口が求められています。

常識的に考えると、頑張って地元不動産が地域貢献として面倒を見るという意味で行うとか、またはそれによって新しい顧客を取り込む入り口とするという2点程度しか考えられません。価格が安い、報酬が安いのに、空き家物件を魅力的に売るアイデアやサポートが求められるからですね。もちろん家いちばのようなアイデアも一つですし、色々な取り組みが出てくると面白くなりそうです。

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2.建築中および5年以内に新築・建て替えられた建物(P.4-5)

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4.所有権の異動(売買および相続)(P.8-9)

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