特定空き家は全国でどれくらいあるのか?

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空き家と一言でいっても、様々な空き家の状態があります。

所有者の意図や思い、または共有などの所有方法、そして周りの環境など本当に一言では言えません。

当サイトで、空き家という場合、一般的な空き家以外に、所有者がどうしたらいいか分からない、いわゆる「未活用」空き家をイメージしています。未活用ということは今後活用できるわけですが、当然全てが出来るわけでなく、処分して活用しないという判断も含めて考えていきます。

特定空き家とは何か?

今回は、空き家の中でも特定空き家について考えていきます。

まず特定空き家というと聞き慣れない方も多いと思いますが、簡単にいえば、壊れそうな空き家など早急に対応が必要な状態のものといえます。

現在既に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布、施行されています。2015年5月26日ですので、この特措法が施行されてもうすぐ1年経過することになります。法律文章というと固いですが、お時間があればさらっとでもいいので一読されると勉強になります。

(目的)
第一条 この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため、空家等に関する施策に関し、国による基本指針の策定、市町村(特別区を含む。第十条第二項を除き、以下同じ。)による空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めることにより、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とする。
こうみると固さが分かりますが、国がこの法律によって、国民の生活環境向上を目指すわけですね。そしてそのために、市町村つまりお住まいの自治体にも対策や計画を練ってねということが書いてあります。

では、特定空き家の定義もついでに見てみましょう。

 この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

同上より引用

よって、倒壊しそうとか、景観がまずいとか、そういう空き家のことを指すわけですね。

NPO法人空家・空地管理センターでは、イラスト付きで特定空家の説明をした記事「特定空き家とは?~どんな状態を指すのかイラスト付で解説します~」があります。分かりやすいですね。

 

自分の空き家は特定空き家なのか?

自分の所有する空き家が特定空き家かどうかは、特定空き家の定義に当てはまるかどうかを確認すればいいわけです。

埼玉県が出している特定空家等判定方法マニュアルがチェックリスト等も出ており参考になります。ちなみに、埼玉県所沢市は2010年に全国に先駆けて空き家条例を出したところで、空き家意識が高い自治体といえると思います。埼玉県の空き家対策ページも色々と勉強になりますね。

自分で特定空き家だと決める決めないということではなく、市町村が特定空き家を判断します。助言、指導、勧告、命令という手順を踏むので、いきなり何か所有者がするということはありません。

仮に思い当たるようなボロボロの家がある場合、おそらく市町村から助言が来ているはずです。近隣の通報もありますし、逆にあそこの家はやばいなあというものは特定空き家であるので、このプロセスが適用されることになります。

法律施行以前は条例で対応していたわけですが、法律が施行されたので、それに基づいて運用されることとなっているわけです。なお、特定空き家に勧告された段階になると思いますが、固定資産税の減免枠から外れます。つまり、ボロボロの家を放置しておいても「住宅」だから税金安く済むということがなくなるわけですね。

特定空き家はどれくらいあるのか?

おそらくここを見ている空き家所有者の方の多くは、特定空き家ではない空き家だと思いますが、では特定空き家は一体どれくらいあるのでしょうか。それが分かれば空き家の中でも、特定空き家の位置づけがより明確になってくると思います。

国交省の空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報に何度か見ても見落としてしまうような形でおいてあります。

上記ページ下部の「参考」欄に、「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況について」とあり、資料がおいてあります。

概要資料はA4で3枚で、全国に約1700の自治体があるわけですが、1ページ目に「2.特定空家等に対する措置の実績」として、指導・助言が177市区町村で2512件です。勧告があったのは4市区町村で、13件。命令や代執行は0ですが、これは平成27年の10月1日時点で、最近では特定空き家に対して代執行が行われたニュースもありますので、当然これらの数値は増えていると言えそうです。

詳細資料も面白いです。ぜひ読んで見て下さい。回収率100%のアンケートがあることに驚きました。

さて、空き家の数は、2013年の住宅・土地統計調査によれば、全国で820万戸でした。ちなみに総住宅数は約6063万戸です。空き家820万のうち、共同住宅の空き家について分析にもありますが、その他の住宅が約320万あります。これは別荘などのような二次的利用もない、売却のために空いているわけでもない、賃貸用に空いているわけでもない、ものとなります。ちなみに住宅・土地統計調査でいう「空き家」とは、3ヶ月以上住んでいない状態という定義となっています。例えば、2013年の調査結果調査票において居住世帯の項目で3ヶ月以上というのになっており、空き家はそうでない状態ということといえます。

また、二次的住宅などの空き家の分け方はこちらの用語解説で説明されています。そこでは、その他の住宅とは、

その他の住宅 上記以外の人が住んでいない住宅で,例え ば,転勤・入院などのため居住世帯が長期に わたって不在の住宅や建て替えなどのため に取り壊すことになっている住宅など (注:空き家の区分の判断が困難な住宅を含む。)

平成25年住宅・土地統計調査 用語の解説 住宅 1ページ目より引用

とあります。

このことから、約320万の持て余している空き家があり、そのうち特定空き家の指導・助言として約2500件だったので、0.07%という1万件あって7件という割合です。最も今後調査が増えていくなどで増えていくわけですが、文字通りかなり「特定」された空き家ということがここから分かります。

よって、ここから多くの空き家所有者にとって、特定空き家はまずは括弧に入れて考えるのが妥当と言えそうです。

愛知県の空き家対策計画の動きはどうなっている?

地元の愛知県はどうなっているかですが、国交省施行状況の資料から空家等対策計画予定市区町村において、愛知県では瀬戸市、春日井市、犬山市が平成27年度中に策定とあります。

瀬戸市は平成27年度3月に策定されていました。瀬戸市空家等対策計画~せとで住もまい プロジェクト~

春日井市は、春日井市空き家等対策計画を策定しましたというお知らせがあり、平成28年度4月策定となっています。春日井市空き家等対策計画。春日井市は全国的にも有名なニュータウン、高蔵寺ニュータウンが大きな課題となっているところです。

犬山市も、犬山市空家等対策計画として、お知らせが出ています。こちらも今年度ですね。PDF犬山市空家等対策計画。犬山市は空家等調査も平成27年6月頃に行っていたようで、調査が早いですね。それらの結果分析も計画資料に盛り込まれています。

平成27年度中に策定する自治体は意識が高い、またはスピード感があるといえそうです。

なお、28年度中に策定予定の自治体としては、同資料から豊橋市、岡崎市、一宮市、津島市、小牧市、新城市、東海市、日進市とあります。一宮市は確か空家等調査が始まっており、日進市はそれらが終わり策定に入るはずです。その他の都市は愛知県でも大きな都市が多いですね。

空き家調査のために、固定資産税の課税情報を内部利用できると法律に書かれているので、それらについてもアンケートがありますが、固定資産税の課税情報が約96%と、やはり使われていますね。これがないと、所有者の特定が大変だったわけですね。

 

その他:資料を読んでいて感じたこと

国交省・総務省調査として施行状況の資料を眺めると、策定予定あり市区町村が76%と結構あるんだなと思うわけですが、特に平成28年度、今年度で302市区町村が空家対策計画を策定する予定といっています。

ただ、時期未定が810市区町村もあるわけですが、未定とは2015年10月1日で決まってないはずと信じたいところです。

また、策定予定がないのも409市区町村あります。法律が施行されて半年経ってもこんな感じです。当然市区町村によって対応のスピードが異なるわけで、おそらく1年後の施行状況等も出てくるはずですのでまた情報を更新していければと思います。

協議会は設置できるだけであって、義務などではないようですので、設置予定がない自治体は1000程度もあります。

一つの資料はたかが資料ですが、自分の目で確認してみると思わぬ情報が得られることや意外な視点があることもあります。

 

まとめ

特定空き家自体は確率的には相当少ないものの、実際に法律により市区町村が特定空き家の助言指導ということを行っている状況が分かりました。

特定空き家だけでなくそもそも「空き家」の法律、「空家等対策の推進に関する特別措置法」のことですが、それらを読むと色々なことが書かれていることが分かります。主に市区町村の権限等が規定されているわけですが、ここから市区町村の動きや空き家対策について知り、自身の空き家や建物について活かす、先を予測して動くことが出来ると考えています。

今回は大きくふれていませんが、空き家が全国で820万ということは調査結果ですが、しかしその他の空き家というもののほうが「空き家」というイメージには適しています。例えば共同住宅の空き家は、空室でも賃貸物件なので「賃貸用の住宅」になるわけですね。言葉の定義や発表する国や企業や団体の立場によってまた異なってきます。それらに惑わされないためにも調べること、考えることが大事です。

例えば、空き家が820万あるからという単純な説明は数字を見れば言えそうですが、空き家の定義って何、そもそもどういう調査なのか、そして、内訳はどうなのか、というところを突っ込んでいくのが「自分で考える」ためであり、判断するための材料となりえると言えそうです。もちろん320万という空き家の数も大きなもので楽観できるものではないですし、全体の数以上に自分が持っている空き家をどうするかもしっかりと考えていくための情報が必要です。

空き家をリフォームしましょうとか、不動産売買を行う会社が空き家を有効活用しましょうというのは、彼らのビジネス的には正しいですが、空き家の現状を知ることで、先方の提示した情報や話ではなく、自ら考えた情報で判断できるので焦らない対応もできると考えています。

今後もこういった情報からどう考えるかを提示していければと思います。

ここまで読んで頂きありがとうございました。

 

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