愛知県津島市の空き家活用プロジェクト。津島ツムギマチプロジェクトについて調べてみた

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愛知県津島市の空き家活用プロジェクト ツムギマチ・プロジェクトの取材記事があがっていました。面白そうなので、ツムギマチプロジェクトについて調べてみたいと思います。以前、津島の話題も紹介しましたが、地元愛知県ではどうなっているか気になる方は読んでみてください。

津島ツムギマチプロジェクトとは

最近の活動取材ということで、くらそうねの記事空き家がクリエイターのインキュベーション施設に。愛知県津島市の空き家活動「津島ツムギマチプロジェクト」を発見しました。こちらを参考に調べてみます。

公式情報としては、Facebookページで津島ツムギマチ・プロジェクトがあります。やや見づらいですが、ページ情報にプロジェクトの説明がありますので、引用します。

本プロジェクトは、愛知県津島市、特に津島駅と津島神社を結ぶ天王通りと本町などその周辺にある空き物件の活用を促し、街ににぎわいをつくることを目的に活動しています。

このFacebookページは、津島の空き物件の情報を発信の他、空き物件を活用したイベントや、利用者とオーナーのマッチング、新規事業誘致・立ち上げに関する交流の場です。

お店を始めたい、アトリエを持ちたい、レトロな家に住みたいという方、気になる物件情報がありましたらメッセージなどでご連絡ください!
また、気軽にコメントなどもお寄せください!

本プロジェクト名の「ツムギマチ(紡町)」とは、津島駅西の天王通り・本町を中心とした半径約500mのエリアに、お店や人が増え、つながり、活気が生まれた未来を想像した「仮想の町」です。
近い将来、このエリアをにぎわい、楽しい町にするため、たくさんの人とつながりながら活動を進めてまいります。

(同上より引用)

いわゆる地元活性化のプロジェクトです。こういったプロジェクトは当然というか非営利(お金を稼ぐのが目的ではない)の形で運営されるので、大いに事業として継続しづらいことがあります。いわゆる有志ボランティアの集まりとなります。

これが悪いわけではありませんが、メンバーの熱い想いも結局本業や仕事が忙しいとか、結果が見えなくなるとプロジェクトが停滞したり、自然解散となることが多いのが実際でしょう。

地元としては大いに応援したいところですが、実際に津島駅周辺に住む人でさえも、関わるきっかけがないとか、住んでいる街と関わるイメージが見えなかったりする「だけ」かもしれないといつも思ったりします。

本町ラクザというインキュベーション施設

くらそうねの記事でも書かれていますが、地元活性化なのでイベントをやるというのはよくある話です。しかし、一過性に過ぎないというのが事実。そこで、固定された場所を作る、ハードを作ってがつんとやっていこうとう意気込みが感じられます。

カフェ、クラフト、工芸、アート作家などのクリエイター向けの施設となります。近くには、蔵を改装した蔵ギャラリーつづら、お茶が出来るシーズンカフェがあります。実際は母屋スペースが本町ラクザというところで、蔵や茶の間は離れ、蔵という敷地内なんですね。面白いですね。

25risと書いてニコリスという雑貨屋さんもそばにあるようです。また、お手紙雑貨屋calm*というお店も。

家賃から見たカフェ売り上げの妥当性

家賃形態は、スペースの大きさに合わせてだと思いますが、カフェバーススペース約20畳(10坪、約33㎡)で月2万+売上の1割、最低半年間、最長1年。更新は要相談となっています。水道光熱費も込みです。津島の他店舗の売り上げがどの程度か分かりませんが、カフェの家賃が妥当なのかを判断する計算方法からいえば、売上高の10%以内に家賃を納めるのがいいということで、つまり家賃の10倍が基本売上ということになりそうです。そうなると月間20万ですが、これはカフェ一本でやるには少ない印象です。ただ売上の1割というのもあるので、仮にコーヒー一杯400円としたら、40円が家賃となるわけですが、コーヒーで20万売上すると、2万となります。よって、単純に20万売り上げても、2万+2万で4万となり、20万における家賃割合は20%となり、ちょっと辛いとなります。

では、30万くらいかというと、30万だと、2万+3万=5万で6分の1=約16%でまだ辛いです。40万ならどうか。2万+4万=6万でも、15%。意外に10%にならないですね。50万だと、2万+5万で7万で、14%。60万だと、2万+6万で8万で、13%。70万だと、2万+7万で9万、約12%。80万だと、2万+8万で10万、12.5%。90万だと、2万+9万で11万、12%。100万で、2万+10万で12万、約12%。

150万で、2万+15万で17万、11%。200万で、2万+20万で22万、これも11%。

結局、妥当な売上10%で押さえるのは辛いわけで、これはインキュベートという性質上ささっと見込みが出来たら他の場所で借りるという枠組みがポイントになりそうです。つまり良い意味で居てはいけないということになります。卒業してまた盛り上げるために、ここで孵化するということですね。

仮に月商20万で、家賃光熱費等で4万となります。コーヒー自体を原価3割でいくのかカフェバーでこだわりたいから5割とするかはおいておいて、仮に5割で仕入れると400円のうち200円。コーヒーだけで、20万売り上げると、500杯を提供することになります。原価は分かりやすくて10万となります。20万で、14万経費なので6万の粗利です。さすがにこの粗利だとつらいので、もっと原価率が低いか、もっと売上があがるメニューを提供する必要があります。観光的な人を相手にするという想定であれば、別に500円くらいにして、かつ地場で使うお茶菓子とかで工夫してセットメニューにしつつ、コーヒーなのかお茶なのか分かりませんが、そのあたりを工夫すればもうちょっと原価を抑えつつバラエティにあるものが作れそうです。

当然、人通りなどのチェック、属性もありますが、上のサイトでは、1坪あたり10万という売上高で考えるというところから、10坪のカフェバースペースで、100万は欲しいというところで、繁盛店なら15万、20万というらしいです。見方として分かりやすいですね。100万の月商を達成するには、客単価1,000円で、客席が18席程度、回転数として満席状態が何回回るかは3.66程度でかつ営業日数が25日あって、115万となります。

土日だけやるとかだと、8日稼働となるので歯が立たないでしょうし、このあたりはやってみたらというのもありますが、まず計画としてどの程度考えてやるかが大事かなと思います。日中人通りがいなければ、そもそも売上になりづらいです。

他には、クラフト&アートスペースが、約13.5畳、6.7坪、約22平米で、15,000円+売上1割。もう一つのスペースも同様で、少し小さめなんですかね、約10.5畳で、5.2坪、約17平米。8畳、4坪、13平米で、12,000円となっています。

カフェバーだと対人による飲食業が成立しそうですが、他のスペースだと、小さなお店となるので、販売は雑貨等、またはクリエイターが工房として使うイメージですね。この本町ラクザから新たな可能性やポテンシャルが引き出せると面白そうです。

プロジェクトの狙いは、空き家管理と使いたい人のマッチング

くらそうねの記事にありますが、プロジェクトの特徴は、津島の土地を離れているが土地や建物を持っているオーナーで空き家管理が出来てないというのと、逆にその場所を活用したいという人をマッチングさせることがポイントです。

本町ラクザでは小林さんが身銭を切って物件をおそらく借りたそうで、そういう心意気は素敵なことだと思います。定住までいかなくても、近隣または住み込みに近い形になっていくと面白そうですね。第一号入居者は、カフェラビッツが入ったようで、既に営業されているようです。このお店、カフェラビッツ食べログの情報では、稲沢の国府宮にあったところ移転オープンという形で津島で開くようです。お店の規模も少し大きくなる形か分かりませんが、インキュベーションという形ではなさそうですが(既に飲食業者の方なので)、この場所が入居者または町の人をつなぐ暖かい場所になるといいですね。

武雄市でもクリエイターが滞在するプロジェクトあり

武雄市のこんなプロジェクトも少しだけ似ているかもしれません。武雄市、空き家提供 クリエーター集う場にという記事では、まちづくりクリエイティブが武雄市中町の空き家を無償で、クリエイターに提供。クリエイターは、活動日記や武雄のPRをしたり、地元と協業するという企画のようです。たけおまぼろしというサイトで活動日記が見られる感じです。

津島のプロジェクトは、まだ公が入っていく部分が見えませんが、うまく公も空き家対策活動として盛り上げてくれるとサポートになってよさそうですね。

おわりに

地元の愛知県の空き家活動ということで、以前空村の話を書きましたが、今回は津島ツムギマチプロジェクトについて書いてみました。このように故郷または生まれ育った場所を盛り上げていくパターンってもっとあってもいいのかなと思いました。一つの事例として空き家を活用とはいえ、これもそうですが、小林さんの想いがあって動きが始まり、そしてその想いに人が巻き込まれていく。そんな形になっていくといいですね。

 

 

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