桐生・有志職人集団ぷらっとの空き家再生プラン0(ゼロ)工事が面白そう

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東京新聞にて群馬の桐生市ではじまった有志職人集団ぷらっとが行う0工事が面白そうです。初期投資ゼロによってリフォームやリノベーションなど工事ができ、報酬は入居者が決まった場合に払う成果型モデルとなっています。今回はこの0工事について調べてみました。

有志職人集団ぷらっととは

群馬県桐生市で地域ビジネスを行うとくに建設関連業の有志グループです。

公式サイトには衣食住の職人紹介PLATTOとあるので、直接家を作る「住」だけではなさそうです。またPLATTO自体は、住まいのトラブルについて気軽に相談出来る場が実店舗としてあり、それを職人が直接対応するというのがウリとなっています(正確には店舗に職人が必ず在中しているのでなく、別スタッフが対応してつなぐ形のようです)。

サイトで印象に残ったのは「依頼主の側に立って仕事をするのが信条」という言葉です。

別の話でかつ私事ですが、私も実家の大工さんにはとても良くしてもらったということで、職人さんの心意気であったり、想いは素敵だなと感じています。

Facebookページもあります。衣食住の職人紹介カフェ ぷらっと

0工事とは

このぷらっとが手掛けるリフォーム・リノベーションなどの工事プランのことを指します。0(ゼロ)とは、初期費用がゼロということでしょう。

ぷらっとは成果報酬型で
建物オーナーの不安を解消する

空き物件改修 初期投資ゼロ 桐生の建設業者が開始初期投資ゼロで建物再生 桐生・有志職人集団ぷらっとが新プランの記事を参考にしてまとめてみました。

建物オーナーにとっては、初期費用がかからないのがメリットです。初期費用がかからないだけで、工事費用は成果後請求されます。タダで工事が出来るわけではないのでその点だけ誤解しないでください。

一方で初期費用がいらないことで、投資をしても効果が出ないのではというオーナーの不安を解消することができます。ただこの手の成果報酬型サービスは「信頼」があってこそで、逆ではないなと感じます。これについては後述します。

ぷらっとはオーナーの建物をリフォームします。正確にはリフォームなのかリノベーションなのかは分からないですが、住居用途にしたいなら住居にするということでしょう。そのリフォームの仕方がポイントになります。

0工事後にリフォーム済建物が出来るので、そこに入居者が発生した段階で工事費用を支払う形となります。

つまり、オーナー視点でいえば、成果が出るまで費用は要らないプランです。そして入居者が発生すればそのまま入居してもらって賃料収入でカバー出来るとも言えます(賃貸借契約は数年が基本だと思うので)。

0工事の特徴

成果型報酬モデルは特段変わったモデルではありません。ダイエットサービスなど成果が出ないなら全額返金(実際は支払っているので違うのですが)という全額返金保証というのもありますしね。また、営業サービスなどでも成果が出た時点で発生というのもあります。

Googleのリスティング広告もクリックという成果があって広告料が発生します。そういう意味でこのモデル自体は特殊とは言えません。

一方で工事や建設という業界にこういうモデルがあるかといえばあまり聞いたことがありません。なぜなら役務(大工仕事等、または材料調達)を提供していてなるべく早く入金がなければキャッシュフローとして経営が成り立たないからです。潤沢に資金があればいいですが、多くの中小企業はそうではないでしょう。

工事提供の仕方を変えた

入居者が付く成果後に
工事費用をオーナーに請求し、職人に分配する

ぷらっとがそれを出来るには理由があります。理由というよりも工夫です。

まず、各職人や事業所で使っている余剰資材等を使うことになります。新たに調達するのを控えることで無駄なコストを使いません。

また施工する職人はこれをメインとするのでなく、あくまで「空き時間」で遊休時期や時間を使います。例えば記事にあるのは天候不順とありますが、忙しい時期はやらずに、空いたときに対応するというコントロールが可能になります。

工期も3倍とあるように長く細くやる形になります。こうすることで、融通が利く形でリフォームを行うことを可能にしていくサービスとなります。

そして成果が出たら報酬をオーナーに請求し報酬を各職人等に分配することとなります。

成果が出ないなら損するリスクはある

すぐに思いつくリスクは、ぷらっとが抱える(というよりも関わっている?)職人が役務提供や余剰資材とはいえ提供したのに無報酬となるリスクです。

これは入居者が付かなかったらというケースですが、勝手な想像ですが地元地域でビジネスを行っているため土地勘やどういう層が多いかは肌感覚でわかるため、大きく外すことはないのではと思いました。

むしろ、リフォームの提案やオーナーとのヒアリングなどから「こんな建物にしたらいける」という話になった上で話が進んだり、「お金はいいからまずやってみてから」という見せる意味も強いのかなと感じました。

そういう意味で持ち出しリスクはあるわけですが、地域の空き家や使われてない建物を改修して使ってもらうという意味で職人が自分の得意なことで社会に貢献するという意義が強そうです。

同時に完全ボランティアでは回しづらいので、本業の強みを活かしつつ、そこに余った時間+余剰資材+成果報酬という特徴を入れることで良い形で回る仕組みになるのかなと考えられます。

成果報酬型はうまく回るのか

実際に成果報酬型モデルはものすごく営業が出来るとか、一定数の案件が取れるみたいな成功モードでないと厳しい印象が私にはあります。

成果報酬型は「信頼」が成果を出したら付く印象があります。しかしむしろ逆なのかなと私は考えています。

例えば、建物オーナーの信頼が得られないならば、リフォームをお金出さずにやるって大丈夫なのか?とまともな人なら考えるはずです。最近は詐欺も巧妙です。仕事で関わる人もですし、自分の空き家状態になっているとはいえ不動産に対して手を入れることはわりと柔軟な人がやるとはいえ、「信頼出来る人」でないとまずやらないわけです。

依頼しても良いという信頼があってこそこのプランが始まります。例えば信頼というのは、成果が出たらという場合の請求がものすごく高いものだったら怖いわけですよね。そこをちゃんと説明して信頼出来ないと話が成立しません。

うまく回るかどうかはわりと長い期間でみて入居者が付くところを安定的に出来るかどうかであったり、職人の負担感が適切か(時間の提供、余剰資材の活用等)などがポイントとなりそうです。

モデルとしてはとてもおもしろいのでうまく回っていくといいですね。

初期費用なしのサブリース型モデルとの違いはあるか

カンの良い方ならこのモデルはサブリース型のモデルとどう違うかです。大きな違いは以下のようなものだと想像します。ざっと書いてみました。

  • サブリース型は大手企業や不動産会社が行うが、ぷらっとは職人が直接やっている点
  • サブリース型は家賃収入でリフォーム費用を相殺するモデルで初期費用負担を減らすまたはゼロにすることができる、ぷらっとは相殺でなく初期費用を成果が出るまで0円でいいという点で異なる(管理運営というスキームと工事完了というスキームの違い)
  • サブリース型は都心型のモデルであり、ぷらっとは地方都市型のモデル(桐生市は人口11万人前後)
  • サブリース型は賃料収入が見込めないとそもそも着手しないが、ぷらっとは知恵と工夫で突破してくる可能性がある(かも)
  • サブリース型は大手ビジネスやリフォームビジネス的だが、ぷらっとは地域ビジネス的な印象。中小企業が地元地域で生き残るためのアイデアかもしれない。

最後から2番目はやや盛っていますが、ぷらっとも全く入居者が見込めないエリアや立地ではやらないでしょう。そこはビジネス的に考えた場合なので両者の違いはそこまでないかもしれません。

賃料収入が見込めるかどうかは立地以上に土地勘として投資が妥当かどうかの判断です。そういう意味で、大手不動産会社や都心部エリアでも地方都市や郊外都市であれば地元密着の事業者が強いわけで、そこと区別がついてきそうな気がしました。

当然このぷらっとのモデルがうまくいくことで、他の地域で似たような仕掛けができていくととてもおもしろいのと、ビジネスモデル特許取れればそのライセンスを一定額払うモデルにすれば地域ごとに展開が可能なモデルとなるためさらに全国に展開できる気がしました(ランチパスポートのようなモデルです。ランチパスポートに学ぶいまどきの知財戦略 新しい視点と教育のあり方とは)。

各地域で出来るアイデアはポテンシャルがある

空き家対策や活用という視点では、どこかの事例を持ってくるだけという話でなく、地域や地元の状況を知った人がうまく仕掛けていくことで課題解決や改善になっていくのが良さそうです。

ぷらっとのモデルはそのポテンシャルを感じました。たまたま大工さんであったり住のプロが考えたアイデアであって、一人ひとりの得意なところをうまく仕組み化したり、チームで考えると意外に解決出来ることは多いかもしれません。

うまく広がっていくことを願いつつ、また情報があれば調べてみたいと思います。

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