空き家バンク愛知県内での再建築不可物件の登録取り扱い

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自治体が運営する空き家バンクにおいて、再建築不可物件は取り扱ってないかもという話がありました。そこで、愛知県内の自治体空き家バンクにおいて空き家バンク要綱を確認し、どうなっているかを調べてみました。

空き家バンクなし自治体が29

空き家バンクがある自治体だけ見ようと思ったのですが、網羅性が微妙と考え、愛知県内自治体を見てみました。まず分かったのは空き家バンクが自治体54のうち29でありませんでした。つまり、対象としては除外され、残り25自治体を見ていくことになります。

宅建協会と連携した自治体が9

空き家バンクがあるとはいえ宅建協会と連携しているため、自前でやらずにあくまで民間連携というイメージです。この場合の内容は自治体は取引に関与せずというところなので、要綱等がほとんどありません。

よって、宅建協会の加盟不動産事業者または宅建協会の自治体協定のなんからのルールがあるはずです。民間会社と考えるならば、おそらく積極的に再建築不可物件など取り扱いづらいものはやらないだろうと考えました。名目OKだが、実質NGだろうということですね。

よって、この9自体は再建築不可物件を取り扱わないにカウントしました。

愛知県内の宅建協会がやっている空き家バンクポータルがあります。このように個別にあると混乱しますが、こちらも空き家バンクであり、自治体が名目としてやっているものですね。

また留意事項として、この空き家バンクポータルにある自治体も「空き家バンクなし」とこちらで判断したものはなしとしました。

空き家バンク要綱はあるが大規模修繕NGがないのは9自体

空き家バンクの要綱等はあるのですが、大規模修繕等NGなど明記されてない自治体です。

ただし、当然ながら大規模修繕必要でも良いという意味でなく、これら全ての要綱は市長判断で登録認めないというのがあるのでそういう網にかかれば再建築不可物件は速攻NGになりそうです。

そういう意味でNGとなってないが、これらはおそらくNGではないのかなと思ったりします。そもそも空き家バンクは、これら要綱を眺めているとそこそこ使えるものを出してねという印象だからですね。リフォームして使うという想定は空き家バンクでの流通にはそこまでないのかも?と感じました。当然地域によって異なるのでしょう。

大規模改修必要なものはNGが6自治体

明確に大規模修繕が必要なものはNGと書かれた自治たが6件でした。くどいですが、大規模修繕必須だから、再建築不可物件は駄目とはなりませんが、基本的に相当古い物件=再建築したい=大規模修繕がいるであろう=NGという理解です。もちろんブレもあります。

大規模修繕が必要なもの、つまりリフォーム等が必須な物件は空き家バンクでは扱わないとこれらの6自治体は明記しているところが特徴的です。

再建築不可物件はNGは1自治体

接道されてないもの=再建築不可物件ですが、これは岡崎市のみが明記していました。

他の自治体はあえて明記してないというよりも、想定してないだけではないかと考えられます。

まとめ

上記リサーチから考えるとどうなるかですが、54自治体のうち、空き家バンクが25自治体あります。その中で、明確に再建築不可物件はNGが1自治体だけでした。

要綱に他の条件等が明記されているのが6自治体でとくに大規模修繕がいるようなものはNGということでした。明確な条件がないものは9自治体でした。そして最後に宅建協会と連携しているのが9自治体でした。

要綱に明記されてない=いけると考えるのは微妙なので、まず明記されてないもの6自治体もNGと考えてみます。また、明確な条件がないものはゆるいわけでなくそういう物件を考慮してないか弾いている可能性も高いので9自治体もNG。最後に宅建協会は民間ということでこれもまずありえないとすると9自治体もNG。これで24自治体はNG。

つまり、明記NGは1自治体で、残りはよくわからないがおそらくNGだろうが24自治体という結果となりました。

もちろん詳細、個別の物件、実際はどうかは各自治体にご確認ください。あくまで机上リサーチの結果というところです。

なぜ再建築不可物件はNGだろうか

この理由としては、そもそも空き家バンク自体がコストをかけて使うものを想定しているのでなく、そこそこいける物件を扱うことで、自治体の空き家を流通させるというイメージだからだと思います。また取引が自治体職員でなく宅建免許がある会社等と連携するので、実質的にそれらの会社が見込んで探せるとか、一定のメリットがなければ、「地元」だからという理由でやるのかどうです。これらは本当に企業次第だと考えています。

とはいえ、今後再建築不可物件というか、そもそもそういった物件も一定程度あり活用に困っているということが明るみに出ていくと対策が求められます。

柔軟に考えていく必要があるわけですがこれらからまた変化していくのも注目というところです。例えば、一定の条件を満たすなら再建築OKというルールがゆるくなるかもしれませんね。

添付:リサーチメモ

各項目の詳細メモです。ご参考まで。

空き家バンクなし 29

URLがあるものはそこで確認したということです。ないものはGoogle検索結果等で判断しました。

  • 名古屋市
  • 半田市
  • 知立市 https://www.city.chiryu.aichi.jp/soshiki/kensetsu/kenchiku/gyomu/akiya/1500883802463.html
  • 豊明市 https://www.city.toyoake.lg.jp/4666.htm
  • 知多市
  • 津島市
  • 愛西市
  • 北名古屋市
  • あま市
  • 長久手市
  • 弥富市
  • 小牧市 http://www.city.komaki.aichi.jp/admin/shimin/life/sumai/1/index.html
  • 稲沢市 http://www.city.inazawa.aichi.jp/kurashi_tetsuzuki/kankyo/kankyobika/1001218.html
  • 清須市
  • 刈谷市 https://www.city.kariya.lg.jp/kurashi/sumaikankyo/sumiyoikankyo/akiyataisaku/index.html
  • 安城市 https://www.city.anjo.aichi.jp/kurasu/sumai/akiya-taisaku.html
  • 西尾市https://www.city.nishio.aichi.jp/index.cfm/6,0,26,679,html
  • 常滑市 http://www.city.tokoname.aichi.jp/kurashi/sumai/1003159/index.html
  • 高浜市
  • 東郷町 http://www.town.aichi-togo.lg.jp/tokei/kenchiku/machi/sumai/koueijuutaku/akiya.html
  • 東浦町 https://www.town.aichi-higashiura.lg.jp/soshiki/toshikeikaku/kenchiku/gyomu/sumai/tatemono/1459325449829.html
  • 武豊町 http://www.town.taketoyo.lg.jp/contents_detail.php?co=ser&frmId=1317
  • 豊山町
  • 大治町
  • 扶桑町https://www.town.fuso.lg.jp/soumu/20190108.html
  • 蟹江町
  • 阿久比町
  • 幸田町http://www.town.kota.lg.jp/index.cfm/37,24608,291,html
  • 豊根村

宅建協会と提携 9自治体

宅建協会を通すので民間に近い形だと想定されますが、この場合好んで再建築不可物件等の 扱いづらいものをどこまで民間不動産会社が手を出すかというところです。名目はOKだが、実質NGという推測です。

  • 江南市http://www.city.konan.lg.jp/doboku_kenchiku/kentiku/akiya_taisaku/akiya_bank.html
  • 新城市http://www.city.shinshiro.lg.jp/index.cfm/6,38451,138,976,html
  • 東海市 http://www.city.tokai.aichi.jp/18107.htm
  • 岩倉市 https://www.city.iwakura.aichi.jp/cmsfiles/contents/0000002/2813/akiyabank.pdf
  • 尾張旭市 https://www.city.owariasahi.lg.jp/kurasi/seikatu/kankyou/akiya/akiya.html
  • 飛島村 https://www.vill.tobishima.aichi.jp/kurashi/akiya2.html
  • 一宮市 https://www.city.ichinomiya.aichi.jp/shisei/kensetsu/1000409/1019435/1025114.html
  • 大府市
  • 大口町

要綱はあるが細かい条件がない9自治体

  • 豊川市 http://www.city.toyokawa.lg.jp/kurashi/kankyosumai/sumai/akiya/bankuseido.files/31youkou.pdf
  • 碧南市 http://www.city.hekinan.lg.jp/soshiki/kensetsu/kenchiku/akiya/9012.html
  • 犬山市 https://www.city.inuyama.aichi.jp/res/projects/default_project/_page/001/003/479/youryou2.pdf
  • 田原市 http://www.city.tahara.aichi.jp/kurashi/jutaku/1006264/1000938/1000939.html http://www.city.tahara.aichi.jp/res/projects/default_project/_page/001/000/939/youkou.pdf
  • 日進市http://www.city.nisshin.lg.jp/department/kensetsu/toshi/7/3/2/2/5328.html http://www.city.nisshin.lg.jp/material/files/group/104/akiya_banku_youkou.pdf 大規模修繕等の事項はないのですが、敷地境界が未確定等のトラブル要素があればNGだそうです。そんなキレイな物件があるかというのも考えものですね。
  • 蒲郡市 http://www.city.gamagori.lg.jp/unit/kenchiku/akiya.html http://www.city.gamagori.lg.jp/uploaded/attachment/34803.pdf
  • 東栄町 http://www.town.toei.aichi.jp/1943.htm http://www.town.toei.aichi.jp/secure/2731/youkou.pdf
  • 設楽町http://www.town.shitara.lg.jp/index.cfm/14,442,63,html
  • 春日井市 http://k-akiyabank.com/ 高蔵寺ニュータウン空き家バンクがありますが、要綱等見つからず

大規模改修が必要なものは登録NGが6自治体

  • 豊橋市 再建築不可物件はNGとは書かれていませんが、http://www.city.toyohashi.lg.jp/18827.htm 豊橋市空家情報登録制度設置要綱の第4条2の(5)で >(5)当該空家の老朽化の著しい場合又は大規模な改修が必要な場合 とあり、怪しい感じがしますね。もちろん再建築不可物件=大規模改修が必須というわけではないでしょうが、多くは古い建物でしょうから。
  • 瀬戸市空き家情報登録制度実施要綱 http://www.city.seto.aichi.jp/docs/2016012900069/files/youkou.pdf 第4条5の(2)にある >当該空き家の老朽化の著しい場合又は大規模な改修が必要な場合 となっていて、豊橋市と同様ですね。
  • 南知多町 https://www.town.minamichita.lg.jp/akiya/1000971.html https://www.town.minamichita.lg.jp/res/projects/default_project/_page/001/000/971/akiya-youkou.pdf
  • 美浜町 http://www.town.aichi-mihama.lg.jp/docs/2013100801086/ http://www.town.aichi-mihama.lg.jp/docs/2013100801086/files/H27_mihamaakiya_b.pdf
  • 豊田市https://www.city.toyota.aichi.jp/res/projects/default_project/_page/001/028/029/akiya-youkou.pdf
  • みよし市 http://www.city.aichi-miyoshi.lg.jp/toshi_k/akiya/akiyatop.html http://www.city.aichi-miyoshi.lg.jp/toshi_k/akiya/documents/akiyabank.pdf 第4条4(4)で、建築基準法に基づき適正に建築されてない場合はNGとあります。

再建築不可物件はNGは1自治体

  • 岡崎市のみでした

空き家バンクパンフレットに、

接道が無い、がけに近接しているなどの理由により再建築ができない場合は、空き家 バンクに登録できません。まずはご相談ください。

とあり、接道されてないもの=再建築不可ですから、これはNGとなりそうです。

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