空き家との向き合い方を想定する

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空き家を持った場合どうしたらいいか。何かこうすればいいという魔法の答えは存在しません。

自分で考えて検討していくしかないというのが結論ですが、空き家を持つとしたらと想定して考えてみました。

ざっくりと流れを考える

空き家管理などに限らず、まずどのようなやり方をするか大枠を考えます。大枠とは計画と違って、考え方や姿勢ややり方のようなものです。

計画とは、このようにするというスケジュールである、日付+行動予定です。

計画とは違って何をしていけばいいかを見極めるという形です。

空き家管理というのは、実は空き家に関わる一部でしかないことに気づきます。

つまり、

  • 空き家がある(なぜそうなったか、相続など)
  • 空き家をどうしたいか(意思、やりたいこと、今の考え)
  • 空き家の現状維持(空き家管理は自分でやる、誰かに任せる?それとも?)
  • どう空き家と付き合っていくか(腐っても不動産であり、納税、管理、メンテナンスが必須)

などが考えられます。

空き家管理はこうやって考えると現状維持となるわけですが、維持するということは将来へのアクションの保留ともいえるわけです。つまりどうしていくかを自分または次の世代(家族や子供等)、または次の社会(近隣、コミュニティ、然るべきつながり)をイメージしていく必要があります。

自分の空き家が社会的存在であると意識を無理に高めなくても、結果的に自己資産がどのような影響を与えるかを考えるだけでもイメージトレーニングになりそうですね。

空き家の把握

まず現状を把握します。色々あると思いますが、

  • 不動産価値を知る
  • 価値という点からも見えますが、空き家のスペックとして、築年数、所有者、近隣相場などの把握をします
  • 現時点で何かこうしたいというのがあればそれもメモしておきます

多くの空き家は市場性がないと考え、利益を出すのは難しいでしょう。ただ、アイデアや熱意があれば別です。自分になくてもそういう人がいれば活用してもらえればいいかもしれません(ただしその人へ信頼がなければ厳しいはずです)。

あくまで価値の把握は、選択肢と独立と考えます。つまり、ボロボロの家だから売れないという流れでなく、ボロボロの家があると把握するだけです。

どうしたいかを考える

空き家自体をどうするかは読者であれば既に把握済みだと思います。

具体的には、解体、売却、賃貸、維持しかありません。細かいアイデアやケースはありつつも4択です。また解体して売却などの選択肢もありますが、これらから考えることになります。

多くの人は、

  • 管理が大変だから売りたい。けど売れない。どうしたらいいか分からない
  • 解体したいけど、費用がかかってできない。立地も悪い。厳しい。
  • 維持してるけど、どうするかあまり考えてない。

という感じでまとまってくるかなと思います。

ここで大事なのは少しメンタルの話ですが、欲を出さないことでしょう。つまりお金であり、権利などです。家を持っているとか不動産があるとか、またはお金にしたいとか。そういった欲は誰でもあるのでそれはいいのです。

ただ100万でも売れるかわからないものを、1000万で売りたいとか、売れるとわかったら値上げをするとか。商売っ気があることはいいのですが、商売をしたいわけではないなら、最初のやるべきこと(売ることだったら)を優先するほうがまず安定といえると思います。

欲がないと思っていても目の前にお金が積まれるとなかなか意思決定がブレるものだと思います。

このどうしたいかを考える場合、正解はありません。というのも、私が空き家をどうするかは私が決めるのであって、もちろんアドバイスや意見、状況を踏まえるわけですが、誰かが勝手に決めてくれることはありませんよね。そこで自分で考えて決めましょう。

材料がなければ材料を集めていきましょう。

何をすべきかを見極める

方針やどうしたいかを決められないなら先延ばしとなります。この先延ばし自体は悪いことではないのですが、単に空き家管理という維持は必須です。それができれてればまず何か言われることはないでしょう。

ただ管理は永久にできないですし、任せればお金がかかります。親族や家族にやってもらうならお金がかからないのでなく、その人に負担がいっているだけでしょう。

管理を誰かに引き継ぐには、当たり前ですがそれなりのメリットか何かがなければできないはずです。家族だからとやってくれるでしょうはやや怪しいです。なぜなら空き家を管理することで何か収益が得られるとか仕事になるならまだしも、それによって何もメリットがないなら単なる負担だからです。このあたりは家族や関わり方によりますが、やってくれるだろうというのは甘えにもなりかねません。またトラブルの元です。

色々な家族があるわけで、正解はありません。そういう意味で、あなたの家族ならどうかを考えたり、話すことをしないと前には進まないだろうと言えます。

解体や売却など他の選択肢でも結局どうするか未来を描いておく、イメージしておくことが必須です。なんとなくこうなればいいなあで行動が出来ればいいのですが、なんとなくだと行動がしづらいからです。

少なくとも、選択肢を出したらどうするかをアクションしてその上でどうだったかを振り返る。例えば売りたいなら地元の不動産屋と大手やネットで相談したりして結果を確認する。それをせずして何かは言えないですからね。

こういう小さな行動すらしないようではどうするかは決められないはずですし、進まないはずです。

方針を固めれば色々見える

大枠を固めたら何が不足しているか、どの点が分からないのかが見えてきます。今何が分からないが分からないであれば、勉強不足といっていいでしょう。

例えば空き家が特定空き家になると税率が上がって困るというのがあるわけですが、それは本当かなど疑って調べていく必要があります。

民泊をやればいいというのも、民泊は許可制となり法律もできています。それらを知らずにまた、実際に民泊自体はサービス業と考えると一つのビジネスですから、簡単ではないことが分かるはずです。

人に貸すのも借りる側から考えると設備が整っていたり、良いオーナーであればいいけれどそうでないなら厳しいでしょう。単に立地の問題もあります。

選択肢を一個一個出していって、検討していくしかありません。未来はこうなっていたい、空き家は言葉的にネガティブな印象ですが、うまく活用できたり、処分するのは夢でなく、実際にあるケースです。

どうすれば自分が描く未来へ近づけるか。その成功確率を上げられるかという視点で考えるのが健全と言えます。

私が空き家を持ったなら

以上が想定ですが、これは空き家に限らず何でも使えると思います。

現状分析、把握、選択肢の羅列、アイデア出し、アイデアの検討、アクション、検証、実際にできるかなどの流れです。

私自身は不動産投資のスキルやノウハウもないので、あるのは企画アイデアや何か突破口を見つけられないかを考えることです。もちろん空き家に関する知識はありますが、DIYや建築スキルなどはありません。

自分のスキルを見極め得意なところで空き家をどうするかを考えるかなと思います。またそこで得たスキルを今度は他の人の空き家に展開すればまた違ったものが見えそうですね。

またこれらは空き家所有者でなく空き家予備軍としてこれから持つ人にも使えるかもしれません。

おわりに

今回は空き家に対する向き合い方、考え方について書いてみました。

お伝えしたかったのは、空き家の対応に正解などはないので、自分で考えていきましょうということです。専門家は確かに専門知識やノウハウがありますが、万能ではもちろんありません。どういう点で助力を求めるかを明確にしなければ、うまく活用できないはずです。

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名古屋の不動産市場を知る

日本ランドエンジニアリング株式会社では、数年に一度のペースで、名古屋中心部エリアの不動産状況を調べています。2017年度は変貌する名古屋5(2017年6月作成)を発行致しました。名古屋の不動産市場を見るデータとしてご活用頂ければ幸いです。

名古屋中心部エリアの調査レポートです。表紙、裏表紙込みで全体で12ページとなっています。配布ファイルはPDF(約2.5MB)で、データファイルはA3サイズですが、A4の縮小印刷でも可読可能です。

レポート内容は、

1.建物の主たる利用別用途図(P.2-3)

2.建築中および5年以内に新築・建て替えられた建物(P.4-5)

3.既存および建築中ホテル(P.6-7)

4.所有権の異動(売買および相続)(P.8-9)

5.投資法人が所有する建物(P.10)

6.名古屋市中心部の状況(P.11)

となっています。

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